商品房，顾名思义，就是在市面上进行买卖的房子，买卖不受限制，而房改房则是享受国家房改优惠政策的住宅。以低于市场价格或者以成本价、折扣价的价格卖给公民的房屋，成本较低，但要满足一定条件。房改房和商品房有什么区别呢？

辽宁六合律师事务所的侯楠楠律师做出了解答：

1、房屋产权不同

(相关资料图)

商品房拥有房屋使用权、占有权、处置权和收益权的完整产权。在不违反法律规定的情况下，可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。

房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。

2、购买条件不同

房改房的买卖要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局，出售给个人所有。

而商品房是开发商买卖给个人或单位的，可自由面卖且无需条件，只要办好贷款和相关的登记手续即可。

侯楠楠律师举例：

房改房权属认定是理论和实务中的难题，涉及利益群体较广、社会影响面大。自2013年4月最高人民法院以“与现行房改政策不一致”之由自行废止《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）（以下简称：最高院复函）后，该问题本质上重新回归“享用死亡配偶工龄优惠”的法律性质之争，而且由于对最高院废止理由涉及的“房改政策”理解不同，目前认识更加混乱，司法实践中同案异判现象异常突出。

房改房属特定历史时期国家福利政策分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利的一次性等特点，与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。使用包括配偶工龄在内的各种优惠，形式上表现为对房价的政策性补贴，实质上具有物权补偿及房屋承租权转化的属性，是已故配偶享有共有权的根据。在最高院复函被废止后，依据现行有效的体现房改政策精神的住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）（以下简称：住建部复函）认定房改房的权属更为合理。享用已故配偶工龄优惠所购“房改房”由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有。

享用死亡配偶工龄所购“房改房”的权属认定，司法实践中处理标准不一

张x1与朱xx系夫妻关系，二人生育有六名子女，分别是长子张x2、次子张x3、三子张连峰，长女张红、次女赵x1、三女张小红。张x1于1992年5月26日死亡，朱xx于2013年2月28日死亡。

北京市某区xx号楼1106号房屋（以下简称诉争房屋）原系张x1从其单位承租的公房。张x1去世后，诉争房屋由朱xx居住使用。1999年，张x1生前单位以成本价17454.45元（另支付维修基金1604.2元）将诉争房屋出售给朱xx。计算房价时使用了张x1工龄44年，朱xx工龄39年，共计83年，购买诉争房屋面积主要基于张x1的职级因素。2004年11月17日，朱xx取得了诉争房屋的所有权证。

2007年12月19日，朱xx将诉争房屋赠与给了张小红并办理公证，2007年12月29日，张小红取得了诉争房屋的所有权证。

张红诉称，诉争房屋由张x1生前承租，朱xx购买该房时使用了张x1的工龄，且该房屋面积主要基于张x1的职级因素，该房屋购买中张x1的级别和工龄贡献更大，该房屋应属于张x1与朱xx的夫妻共同财产，由于张x1已经去世，该房屋应属于朱xx与其他子女共同共有，朱xx擅自将诉争房屋赠与张小红的行为侵犯了其他继承人的权利，且张小红不属于善意取得，该赠与应属无效。

张小红辩称，根据最高院复函规定，虽然购买该房屋使用了张x1的工龄，但诉争房屋由朱xx个人出资购买，该房屋应属朱xx的个人财产。

一审法院认为：住建部复函虽然载有“唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，因此我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产”的内容，但上述函件并未对“夫妻一方死亡后，健在一方购买公房时享受了已死亡配偶工龄优惠的情况下，该住房是否属夫妻共同财产”这一问题作出明确答复，故仅根据住建部复函，本院不能判断朱xx购买的诉争房屋是否属于夫妻共同财产。最高院复函虽然于2013年4月8日因与现行房改政策不一致被最终废止，但该复函在诉争房屋产权转移登记至朱xx名下时仍属有效规定，故该规定可以作为判断本案诉争房屋是否属于朱xx与张x1夫妻共同财产的依据。蒋x1去世时存款已分割完毕，在此情况下，本院认定购房款系朱xx个人积蓄交纳，诉争房屋应属朱xx的个人财产，将朱xx个人所有的诉争房屋赠与给张小红，并未侵犯张红等继承人的权利，遂驳回张红的诉讼请求。

【二审】

张红不服一审判决提起上诉。

二审查明事实与一审不同之处在于，诉争房屋的购房款由张小红而非朱xx缴纳。

二审法院认为，诉争房屋虽由张x1生前承租，但其去世后7年后，诉争房屋的实际居住人朱xx通过自己的意思表示、通过买卖合同的民事法律行为取得诉争房屋的所有权，房屋的承租权自此消灭。并且售房单位对诉争房屋出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对了朱xx一人，并非面向张x1的全部继承人，朱xx购买诉争房屋及取得房屋产权均发生于张x1去世多年后，张红主张在张x1去世后才形成的诉争房屋所有权属于张x1与朱xx的夫妻共同财产目前缺乏法律、法规依据。同理，诉争房屋的所有权也并非张x1的遗产。住建部复函是针对个案的复函，针对的是以城镇职工家庭（夫妇双方）以购房主体的购买公有住房的情形，唐民悦及其配偶均在世，与本案涉及的使用了本人以及“已故配偶”工龄购房的案情并不相同，故原审法院未适用上述复函并无不当。本案中，在购买诉争房屋时，确实使用了已故的张x1的工龄，但无论是使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的职级因素均在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权。上述因素在朱xx购房中体现了一定的财产利益，但无法导致诉争房屋所有权为朱xx、张x1夫妻共同财产的法律后果。

至于购房款的来源问题，一方面从家庭会议录像来看，张x1去世前已将存款分配；另一方面，房屋购房款来源与房屋产权的认定涉及的是不同的法律关系，张红上诉意见亦认可房屋的购房款来源与房屋产权不具有必然联系，故本院对此观点不再赘述。

裁判结果：驳回上诉，维持原判。

【再审】

北京高院再审认为，根据一、二审查明的事实，张x1生前诉争房屋系其承租的公有住房，1992年张x1去世时，诉争房屋的性质仍然是承租的公有住房。张x1去世后，其承租人的身份已经消灭，其不再是诉争房屋的承租人，诉争房屋由张x1的配偶朱xx实际居住使用。张x1去世7年后，诉争房屋的实际居住人朱xx从房屋产权单位处购得该房屋，取得诉争房屋的所有权。二审法院认定诉争房屋系朱x的个人财产并无不当。朱xx与张x1签订《赠与合同书》，将朱xx个人所有的诉争房屋赠与给张小红，并未侵犯张红等继承人的权利，一、二审法院对张红要求确认朱xx与张小红之间赠与合同无效的诉讼请求不予支持并无不当。

【简评】本案一审法院以审理时已废止的最高院复函为依据，同时基于认定购房款由朱XX全款出资（二审法院认定购房款由张小红出资，但认为出资不影响权属）。

二审法院认定购房款由张小红出资。同样认为本案适用废止的最高院复函，但同时认为购房出资主体不影响房改房的权属。二审法院曲解了张红主张购房款来源不改变房屋权属的真实含义，是指购房款来源不影响诉争房屋为张x1和朱xx共有。

另外，本案一、二审法院在排除适用住建部时均基于对该意见适用前提的错误认识。即均错误认为唐民悦在购买房改房时其配偶尚未离世。而事实上，唐民悦是在配偶雷某已经死亡后购买的房改房。

而再审法院从死亡配偶承租人身份消灭从而在后续购房中不享有相应房改房权益角度维持一、二审判决。

很有意思的一点是，本案二审中，跟主审法院交流中，笔者曾提出北京一中院对类似案例持相反观点，且在北京高院得到维持。主审法官说，二中院的这种观点也同样在高院能得到维持，这个案件在一中院审理确实可能是完全不同的结果。