好不容易买下一套商品房并付清全款，却因为开发商与他人的官司被法院查封……购房者的权利与建设工程价款优先受偿权发生冲突，哪种权利更应优先保护呢？

网友咨询：

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购房者与施工方，谁的权利优先？

律师解答：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

律师补充：

实现上述商品房消费者优先权利需满足以下三个条件：

1.商品房消费者系以居住为目的购买房屋；

2.商品房消费者已支付全部价款或只支付了部分价款但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款；

3.特别注意，商品房消费者价款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，需满足房屋不能交付且无实际交付可能的情况。

该规定的最大意义在于进一步体现了“居住权”大于“财产权”的原则。

【法律依据】

《民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。